東京奧運村項目或將變成方艙醫院

2020-03-30 11:24:11

來源:界面新聞

奧運圣火剛從希臘傳往日本沒幾天,加拿大和澳大利亞先后宣布退出今年的東京奧運,日本也終于松了口,延期舉辦已是板上釘釘。

“奧運延期的決定很正確,等疫情得到完全控制后再舉辦也不遲,但一年內完全解除疫情影響有點困難。”日本當地居民Kenichi Katsumoto表示。

新冠疫情猶如巨大的蝴蝶,在全球范圍內扇起一陣大風。本想借東京奧運重振經濟的日本也被大風拖拽,正面臨著巨額損失。

“孤島”晴海flag

東京奧運延期靴子落地,地處東京都中央區的“晴海FLAG(HARUMI FLAG)”也按下了暫停鍵,像一座孤島般懸在那里,或將變成臨時方艙醫院。

這個專為奧運會而建的奧運村項目選址東京灣邊,三面環海,屬于人工島建設。整個面積達到13.4萬平方米,堪比三個東京巨蛋。

東京對這次奧運村的建設格外重視,項目建在了東京寸土寸金的黃金地段——距離銀座站和東京站都在兩三公里左右,還能在其北側的七座建筑物內俯瞰銀座地區,同時配套學校等建設。

在奧運紅利面前,晴海FLAG一度炙手可熱,吸引了一眾投資者和房客的目光。

為建設這個大型項目,東京奧組委授權三井不動產、三菱不動產、野村不動產、住友不動產等十家日本不動產巨頭,組成巨無霸企業集團,入局奧運村的開發和銷售,該集團共計投入建設1000億日元,如此大陣仗在日本前所未有。

去年4月,晴海FLAG的樣板房剛對外公開,參觀人數在一周內直逼1200組,就連后期預約也排到了6月底之后,可見其火熱。

至于房客關心的價格,官方最初只公布大致價位在5000萬日元至1億日元/戶。目前,該公寓價格在100萬日元/平方米左右。這樣的價格與周圍同等地段公寓價格相比相對便宜。

據了解,奧運村周圍公寓的價格在每坪350萬日元左右。如住友不動產“Deuxtours”大廈,每坪為366萬日元,“Bay Side Tower晴海”,每坪為396萬日元,三井不動產“Park Tower晴海”,每坪為344萬日元。

可以說,晴海FLAG作為政府承包項目,享盡了政府紅利。一經銷售,晴海FLAG就收到超出存量71倍的申請書,先期售賣的940套住房被搶購一空。

若沒有疫情影響,不動產企業集團原本預計在今年3月下旬進行第二期售賣,將出售約2000套住房。

按照原本計劃,擁有21座14至18層塔樓的東京奧運村將為奧運會提供18000張床位,為殘奧會提供8000張床位。在奧運結束之后,這些公寓將會變成私人住宅,預計能提供5500套住房,其中4000套將被出售,1500套則用于出租。

但現在奧運村無法在今年10月如期交付,原定于2023年交房的預售住宅也成了未知數。

“當時很多房客是沖著周圍學校配套購買的,如果延期交付,對購房者子女入學會造成一定影響。”日本投資專家陳意表示,“但與現房相比,晴海FLAG作為期房,還有3至4年的緩沖期。”

對投資者而言,拋開前期巨額投資不說,長期空置的奧運村也會給企業帶來重創。

復旦大學國際關系與公共事務學院副教授張平認為,奧運延期可能導致不動產企業承擔一定違約責任,另外時間成本以及相關不確定性對經濟利益的影響還需推算。

除了晴海FLAG,澀谷站和港區虎之門為迎接奧運也進行了大開發。

虎之門-麻布臺項目由日本森大廈公司開發,將建設21.4萬平方米的辦公空間和大約1400個住宅單位,未來預計有2萬名辦公人員和3500名居民工作和居住。

此外,該項目主樓設計高度約330米,建成后將超過位于大阪的阿倍野HARUKAS,成為日本新的第一高樓。

而澀谷站則被重新規劃總建筑開發面積達到89萬平米,已到了收尾階段。去年開放了澀谷Scramble廣場的Shibuya Sky(澀谷天際)。今年1月3日銀座線澀谷站的建成剪彩,新的地下鐵在澀谷站開通。

這些大型項目的投入,對周邊房地產市場和旅游市場來說都是難得的機遇。但現如今,疫情讓一切都往后推了推。

樓市何去何從

從歷屆奧運會之后的情形來看,攜帶“奧運光環”的樓市定將炙手可熱。受疫情影響,今年的東京奧運充滿了不確定性,樓市將何去何從也難作判斷。

事實上,2020東京奧運已經不是日本第一次在奧運上摔跟頭了,早在1940年,東京奧運會就因為二戰被迫取消。

直到1964年,日本再次獲得機會,隨之而來的是經濟迅猛增長、房價水漲船高。這一年也是日本經濟和房地產市場的轉折點。

從1986年到1990年,短短幾年日本的房價就翻了三番,房價從1970年的6000美元/平方米一路飆升至1991年的6.2萬美元/平方米。

但如此狂放的增長很快讓日本迎來了房產泡沫。日本房價在此后二十年內平均大跌63%,六大城市跌幅高達76%。

《廣場協議》簽訂后,日元對美元不斷升值,央行又將基準利率降到2.5%,日本股市和房產的泡沫也就越來愈大。意識到問題后卻只能是亡羊補牢,日本的房市和股市進入二十年之久的熊市。

盡管在進入21世紀時,日本房地產市場有重振旗鼓之勢,但去泡沫仍在繼續,真正好轉還是在2013年申奧成功之后。

時隔56年,日本再次奪得舉辦東京奧運會的機會,從一定程度上振奮了市場情緒。是年以后,日本房價緩慢走出低谷,以每年5%左右的漲幅緩慢上漲。

根據日本不動產研究所數據,2013年至2015年,全國房價均價同比增長為9.2%、4%和8.5%;東京房價同比增長分別為5.07%、4.96%和4.12%。

隨著奧運會不斷臨近,日本房地產市場變得更加活躍。

去年夏天晴海flag熱銷時,首都圈的新房價格曾有一波上漲。從日本不動產研究所數據來看,首都圈房價在晴海flag開售的8月明顯上漲至6405萬日元/戶,環比增長11.4%,成交量也有所上漲。

2019年新房均價較2018年上漲1.9%,達93.7萬日元/平米。二手房的成交均價則連續7年上漲,期間漲幅達40%,均價約53.5萬日元/平方米。

受到疫情影響,2月首都圈新房成交量減少超三成,是去年9月以來連續六個月下降,但平均房價約97.4萬日元/平方米,同比還上漲6.9%。

價漲而量跌,陳意表示,其中原因之一是日本將人力物力集中于奧運村的建設,造成新房建設人力成本上漲,連帶價格上升。

在二手房市場,今年全國2月成交量6962套,同比上升3.7%,是五個月來首次見漲。平均單價43.7萬日元/平方米,同比增長2.9%。首都圈二手房成交3749套,同比大幅增加7.6%;平均單價為54.8萬日元/平方米,同比上漲2.8%。

從去年和今年新房和二手房的數據來看,新房房價比二手房房價高了近一倍,成交量相對較低。事實上,日本城市化程度高,新房和二手房的成交比例一直處于三七分的狀態。

就目前而言,疫情影響下的二手房的承壓能力高于新房,東京圈整體的抗風險能力也相對較高。

可以預見的是,在疫情和奧運延期的外部沖擊下,日本房地產市場在短期內難實現輝煌。“除非經濟上有重大變化,現階段日本房地產市場很難再有快速增長。”張平副教授稱。

重振經濟被延期

奧運延期對樓市的影響只是其中一個縮影,日本一心重振經濟的熱血更是被澆了一盆冷水。

從2016年第一版預算計劃出臺到最終敲定,日本舉辦此次奧運會經費達1.35萬億日元,包括永久設施在內的會場預算8230億日元。這筆預算,政府承擔1500億日元,奧組委和東京都各自承擔6000億日元。

除了官方的預算,民間資金的投入同樣不可小覷。

為滿足奧運行期間及會后增長的航空需求,日本航空在去年5月斥資2億美元推出了低成本子公司Zipair Tokyo。此外,日本航空還打算在奧運會期間向外國游客提供5萬張日本國內線的往返機票。

酒店方面,日本九大城市也預計在2019年至2021年推出八萬家酒店。去年9月,東京大倉酒店拿出10億美元裝修了一番,迎接奧運。

此外,東京奧組委確認目前已有30億美元贊助費入賬日本,贊助商包括阿里巴巴、可口可樂、三星、豐田等多家。在門票收入方面,此屆東京奧運會所有賽事共有780萬張門票,目前已累計售出448萬張門票。據悉,這些門票明年依然可用。

現在日本要面臨的問題多如牛毛:訂單取消、八萬名志愿者和八千名組委會工作人員、運營成本、奧運選手資格......復旦大學日本研究中心賀平教授認為,實體經濟是否會遭受更大的重創還得觀察,而與之相關的虛擬經濟、財政和金融政策會不會產生更大的加乘效應更值得關注。

2019年,日本GDP以5.07萬億美元位列全球第三,但其貿易順差大幅下滑超50%,第四季度的GDP環比初值萎縮6.3%,創下六年來最大降幅,也是日本經濟五個季度以來首次下滑。

再加上日益嚴重的人口結構和老齡化問題,是日本經濟向前的負累。2019年,日本人平均壽命83歲,65歲以上的老人,占據全日本總人口的28.4%。

面對老齡化和日本經濟現狀,Kenichi Katsumoto認為,現在的年輕一代應該肩負起責任,憑借其創新能力不斷打破諸如國家、語言、文化、宗教的限制,為日本的經濟增長做貢獻。

日本本想借勢拉動消費、創造就業、重振經濟,還曾估算東京奧運會和殘奧會或將帶來近32.3萬億日元的經濟效益。從申辦成功的2013-2030年約17年間內,日本全國總計經濟效益或將達32萬億日元,年均GDP推高9000億日元。

而今,這些奧運效應都將延后。根據《日本經濟新聞》,奧運延期疊加新冠疫情,日本GDP或將被拉低1.4%。《日經新聞》認為,推遲奧運會或將導致54億至63億美元的損失。

面對一系列蝴蝶效應,日本央行提前召開金融政策決定會議,穩定市場信心:將ETF(股票投資信托)、REIT(不動產投資信托)等年購入目標額往上提,還對中小企業提供融資援助,并時隔四年實施了買斷式國債回購。

但籌備了七年的奧運終歸是推遲了,疊加疫情影響,日本重振經濟的計劃也不得不推遲。不過,對日本經濟的發展倒也不必過于悲觀。

“日本經濟屬于外向型經濟,其海外GDP的本國的三倍。”陳意認為,“只要國際疫情能盡快控制,日本經濟不太容易遭到重創。”張平副教授也認為,未來奧運還是要舉辦,到時候的投資和消費拉動對經濟也會產生提振作用。


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