疫情下的長租公寓 已拋棄契約精神

2020-03-06 15:54:16

來源:第一財經

從2019年8月開始,孔琦將北京通州的一間50平方米的公寓托管給了蛋殼公寓。雙方簽訂了5年的中介服務協議。按合約,她會在每個月的26日收到蛋殼公寓打來的3300元租金收益。但是今年的1月,孔琦卻沒有如期等到那筆錢。

總部位于北京、成立于2015年1月的蛋殼公寓,主營“分散式”長租公寓。這種模式,是指從分散的房東手中取得房源,經過標準化改造或裝修后統一出租管理,平臺方從中收取房租差價、管理費和增值服務費的一種租賃公寓模式。這種模式通常與房東簽訂較長期的租賃合同,以蛋殼公寓為例,它與房東的租約一般為4-6年。相對穩定的租期,加之居住條件上也會比舊屋有較大升級,讓這種長租公寓受到城市年輕無房者的普遍歡迎。

就在孔琦本應該收到轉賬租金的10天前——1月17日,蛋殼公寓剛剛在美國紐交所完成上市,募資規模為1.49億美元。理論上,這家公司似乎不應該這么快就“沒錢”了。

蛋殼公寓從上市到付不出租金,不過短短幾天。

平臺方拋棄契約精神

蛋殼公寓招股書數據顯示,截至2019年9月30日,蛋殼公寓已經進駐13座城市,擁有總計43.27萬間房源。除蛋殼之外,市場上主流的“分散式”長租公寓項目品牌還包括自如和青客。自如的平臺上,目前經營了超過100萬間房源。青客則先于蛋殼于2019年11月15日在納斯達克上市,旗下擁有10萬間可租房源。

而疫情爆發以來,這幾家頭部中介都在租金支付政策或價格問題上,遇到了租客或房東的大面積投訴。

“那是大年初二,我聯系當初收房的人詢問原因,對方就說讓我等著。”孔琦一直等到2月初,才在同事的提醒下得知,微博上已經出現大量和她有同樣遭遇的蛋殼房東,拖欠租金的負面輿論正在蔓延。

這些房東中,有人曾接到蛋殼的電話稱,受到疫情影響,要求房東支持“免租金一個月”的政策。但是這種臨時政策調整,未經房東認可就單方面強行實施,蛋殼一方的做法并不占理。

為了討要租金,孔琦也開始持續給蛋殼客服打電話。第一通電話,花費了近2小時才打通,“對方承認想要我免租金一個月,我沒同意。”隨后,她通過微博征集了一個“蛋殼業主群”。只用了一周的時間,群里的業主數量就已經達到500人上限,大家都收到平臺方提出的“免租”要求。

《第一財經》YiMagazine調查發現,1月20日左右,就有位于北京朝陽區的業主收到了蛋殼打來要求免租的電話。同日,新冠疫情爆發的消息,剛剛經由媒體向公眾曝光,而這家長租公寓平臺對于疫情的反應速度之快,也確實有點驚人。

“近期突發的疫情給蛋殼和租客帶來了巨大影響,在推出一系列租客補貼政策的同時,懇請您能夠考慮給我們一個月租金延付或分期支付的支持,攜手共度難關。”蛋殼房東們很快都收到了這條群發通知。

但是,孔琦2月初直接聯系到她的租戶后,證實對方已在大年初六返回公寓,并于1月22日按時繳納了房租,因此并不屬于蛋殼所說的享受免租服務的租客。

房東集體維權后,蛋殼一度又謀求房東們能同意把“免租時間”從一個月改為半個月。一些房東繼續表示不同意之后,收到來自蛋殼的解約通知。

據《中國證券報》報道,2月14日深圳市住建局就深圳蛋殼公寓強行扣除房東租金一事約談相關負責人。這場拖欠房東租金的風波,在此后一周才逐漸平息,房東們于2月19日之后陸續收到了來自蛋殼的打款。

“蛋殼的態度反反復復的,一會兒說免租,一會兒要解約,后面又打款,真的太亂了,但我們的租戶沒有一個受到蛋殼免租補貼政策的。”孔琦對《第一財經》YiMagazine表示。

業主群中流傳的一段業主與蛋殼上海分公司員工溝通的視頻中,該員工稱蛋殼正在遭遇現金流危機:“我們做了這件事被人罵,但是不做,就得死。死了的話,1萬多員工要失業,13萬業主自己上門收房去,50多萬租客流落街頭,這就是三月底蛋殼會面臨的情況。”

青客公寓也以疫情為理由,在2月25日用短信通知房東將無法如期支付租金。根據青客對房東的解釋,自疫情爆發以來,長租公寓的線下出租業務被迫陷入中斷,平臺手中積壓大量空置房源,同時租客也因城市隔離政策而無法如期返回,導致平臺方無法收取足額租金,青客對房東給出的建議:要么響應國家號召同意減免租金,要么雙方就協商解約退房。

疫情下“裸奔”的長租公寓 平臺方拋棄契約精神

微利模型下的瘋狂擴張

分散式長租公寓模式,被認為是城市居住租賃的“消費升級”。2015年到2018年,憑借房源數據360%的復合增長率,蛋殼先后拿到了5輪融資。但是,蛋殼招股書亦顯示,2019年前三季度,蛋殼公寓實現營收50億元人民幣的同時,凈虧損達到25.16億元人民幣,顯示短期內公司不太可能輕松擺脫在成本控制上的壓力。

“如果只有一套房子,經營2至3年左右,長租公寓的單個模型是可以跑通的,但是單個模型疊加在一起就不一定會出現一加一等于二的結果。拿房價格過高、規模擴張過快,再加上現在的疫情,就會讓經營變得很困難。”空白研究院創始人楊現領對《第一財經》YiMagazine表示。

蛋殼在招股書中稱,“我們的快速增長將對我們的管理、運營和財務資源產生重大需求,隨著我們經營的公寓數量的增加,我們預計未來的成本和費用將持續增加。”

“假設一間房的租金差為450元,其中要除去每個月250元的裝修折舊費用,包括獲客成本在內的運營費用為170至180元,最后每個月剩余20至30元為長租公寓能夠獲得的凈利潤。”根據創立于成都的長租公寓優客逸家CEO劉翔透露的情況,理論上,長租公寓是一個凈利潤率平均為1%至4%的薄利行業。

但是目前為止,國內市場處于頭部的幾家長租公寓品牌,還沒有一家已經賺到這份“薄利”。他們也從未跳脫“二房東”的本質。

長租公寓,本質上還是二房東。

按照劉翔的說法,實際影響這些長租公寓平臺每月損益報表的,在于租金差、出租率以及運營成本這三個核心指標。“想要盈利,需要控制好這三個環節的平衡,倒推如何讓這三個指標做得更好。當市場中出現惡性競爭時,每一項舉動都會影響損益。”劉翔對《第一財經》YiMagazine說。

2018年長租公寓市場曾一度上演過搶房大戰。我愛我家前任副總裁胡景暉公開炮轟以自如、蛋殼為代表的長租公寓品牌,稱它們“以高于市場正常價格20%至40%在爭搶房源,完全破壞了正常房屋租賃市場”。與此同時,為了讓生意能盡快轉起來,降低空置率,平臺方以犧牲房租價差為代價,低價引吸租客。

一位長租公寓的業內人士對《第一財經》YiMagazine評價指出,這樣的經營策略建立的業績增長“是毫無效率的偽增長,且不可持續”。

平臺模式的另一項重要的經營安全指標就是出租率。業內早有共識,“出租率要達到80%”——這是分散式長租公寓的生死線,但很多機構的出租率都未達到這根生死線。蛋殼公寓的招股書顯示,2018年前6個月這家公司對外瘋狂搶房的同時,出租率只有76.9%。2019年為全力籌備IPO,該公司不再一味要求房源規模保持高速增長,從而相對改善了出租率的數據表現。其2019年前6個月的出租率升至89%。

按往年經驗,春節之前新增房源和客源都會出現一定程度的下降,但長假之后就會迎來新年第一個租賃旺季。但是今年受疫情影響,根據貝殼研究院發布的《重點城市2月租賃月報》顯示,全國重點城市租賃市場成交量,相比1月份的數據環比下降高達78.95%。相應的,各家平臺都會因空置率上升而面臨資金周轉壓力。

“租金貸+交租錯配期”遭遇空前挑戰

上海寶山的鄭子軒2019年8月通過蛋殼公寓租到了一個單間,每月租金為1500元。

蛋殼提供四種付款方式——月付、季付、半年付和年付。其中,采用季付方式,所需支付的租金價格最高,其次為半年付,而月付和年付的方式最為便宜。和很多剛從學校里畢業出來租房的年輕人一樣,因為手里的存款不多,鄭子軒選擇月付。

他很快明白了為什么月付的租金標準可以和年付一樣便宜。簽合同時,蛋殼要求他先在微眾銀行開通網貸業務,每個月利用這種網貸形式向平臺支付租金。事實上,網貸平臺已經提前將一年的租金打給了蛋殼。招股書顯示,2019年前3季度蛋殼公寓的租金貸用戶占比67.9%,貸款金額達到31.570億元。

“選擇月付其實等于簽了兩份協議,一份是租房協議,另一份是與網貸公司簽署的協議。”鄭子軒說。

同蛋殼相似,自如平臺也對租客推出“自如客專項分期”。選擇年付和分期付款的租客,向平臺支付的押金和服務費最低。平臺鼓勵年付或運用貸款,都希望能更多更快地回籠資金,用于經營周轉。

收到一年的租金后,這筆錢被稱為預付款,但平臺并不需要按照“年付”的方式,全款打給房東。房東在與平臺簽訂托管協議時,普遍選擇的是按月或者按季度收款。租金流入和流出的過程中,平臺方天然獲得“付款錯配期”,從而擁有大量可支配的沉淀資金。

這筆錢通常會用于新收房源的裝修。分散型長租公寓作為微利行業,平臺只能不斷擴大房源規模“以量取勝”,而裝修的資金需求量也會相應提升。通常,一套舊房的裝修成本需要平攤至2到3年才能回本。而這段時間內,平臺方面對全盤資金周轉的風險,可以說一刻也不能松懈。

過去兩年,國內各地不斷有長租公寓項目因為經營不善造成資金鏈斷裂,繼而導致租金貸爆雷。2019年年底,住建部等六部門發布《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,要求中介機構壓縮租金貸比例,總體占比不得超過30%。

一面是監管政策的明確制約,一面是疫情嚴重限制了人口流動導致出租率的大幅下滑,再加上部分租客推遲繳納房租或提前退租,身陷多重打擊的長租公寓,資金鏈正處于空前緊張的局面,從而直接影響到這些平臺對房東的租金支付能力,而租金貸的安全性也會遇到挑戰。

“長期依賴大比例預收款的企業,需要靠持續擴張,不斷靠出租新房來獲得預收資金,以補貼過去的窟窿,而這場疫情等于直接給企業產生一個休克動作。”前述長租公寓業內人士分析指出。

3月5日,市場傳聞稱貝殼找房已于去年11月完成了超過24億美元的D+輪融資,其中軟銀通過旗下愿景基金向貝殼找房和自如分別投資10億美元。如果消息確實,這將是自如成立以來收獲的第三輪融資。2019年6月它曾獲得5億美元的B輪融資。

一年之內累積15億美元的融資,理應幫助自如更好應對疫情這種外來突發狀況。但是春節長假之后,一些租客卻在社交網絡上控訴自如對房租大幅漲價的情況。

針對此事,自如CEO熊林在微信朋友圈、微博等平臺聲明漲價只是“個別案例”,而漲價的原因“基于市場價格變動的既定系統價格調整”。

非常時間,房租價格更加成為一個敏感性話題。所以,即使自如解釋是按從前的經營方針所執行的“系統性操作”,即使是個案,但由此產生的品牌的負面影響卻也無可挽回。

針對疫情造成的影響,自如公布了一輪面對租客的新政,包括疫情期間短期續租的價格降至與長續相等,新簽租客則免除押金。這些策略,顯然都會減少平臺方的資金沉淀規模。可見,長租公寓交易量緩慢復蘇的過程,還會在未來數月持續考驗著這些平臺的資金鏈健康狀況。

(應受訪者要求,文中孔琦、鄭子軒為化名)


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