二手房房產回暖 部分買房者考慮出手

2020-01-20 14:16:10

來源:證券日報網

元旦剛過,李女士開始有點著急了。經常逛中介門店的她,最近聽到的“降價”聲音少了,“再等等”的心思開始動搖了,出手買房的想法變得強烈了。

貝殼研究院的數據顯示,2019年12月,北京二手房業主調漲掛牌價的現象,占比提高1.8個點,達到11.8%。雖然調降的行為仍是主流,但已有所下降。這與李女士的感受契合,也與《證券日報》走訪調查后獲取的信息一致。

一個多月前,《證券日報》記者走訪調查發現,北京二環內部分二手房主,甚至降價三十萬元都買者寥寥,但現如今,房價下跌不再明顯,議價空間縮小,雖然購房者尚未大面積出手,但購買意愿開始稍顯積極了。

在北京西城區廣安門的鏈家網點,《證券日報》記者發現,屋內的銷售人員明顯比此前記者走訪時要少了很多。有中介經紀人告訴記者,近期有部分購房者選擇出手,2019年下半年以來,北京的二手房市場,終于有了一絲溫度。

“北京二手房市場確實出現了房價止跌跡象,但這只是短暫回暖。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示,房價止跌背后主要有兩個原因,第一,2019年4月份至10月份,市場持續降溫,年末市場成交量增加是低位修復的表現;第二,根據數據和調研,年末客戶的資金相對充足,因此入市積極性有所提升,這一表現和往年年份類似,也就是說年末“翹偉”是每年的常態,不是2019年的特例。

二手市場現短暫回暖

回顧調控前夜,“賣家報價728萬元,買家從7點砍價到夜里11點,745萬元成交”的現實已經遠去,在過去的一年中,買賣雙方的位置發生了互換。賣房者的感受是從“一夜漲價20萬元”到“不好賣”;買房者的感受是從“永遠漲”到“再等等”,再到如今的可以考慮入市了。

“年底沖業績,大家都在外面跑,現在房價已經到了很低的位置,有的房主對市場漲價感覺無望,也愿意節前出手,購房者也樂于抄底,所以成交量有一定上升。”房產銷售小張向《證券日報》記者介紹。

上周她終于促成了兩個月來的買房第一單,而這筆單子是她年中就開始介入的,像這樣的單子還有幾個,都已經差不多快談妥了。

“并不能說現在二手房市場全面回暖了,只能說2019年下半年市場遇冷的速度太快了,讓很多購房者心理上都有了觀望心態,但城區內畢竟大多數都是學區房,孩子可等不起,所以僵持了幾個月,買房者的積極性開始提升了,現在的成交量依然很低,但比前幾個月好很多了。”小張介紹,自己的購房客戶,主要是購買學區房用于孩子上學,很多都定下來要在2019年買房,只不過因為房價下跌被延后了。

《證券日報》記者隨后走訪了北京南城小區較為密集的洋橋地區,該地區的鏈家房產銷售人員較多,對于記者想了解二手房市場情況,也反映較為平淡。銷售人員介紹,周邊地區房價基本止跌,但價格也是降到近兩年的最低點。

與之相比,幾公里之外的馬家堡地區,在我愛我家的門店,銷售人員熱情的推薦周邊二手房源和亦莊等地的房,并且告訴記者周邊地區的房價已經有觸底反彈的跡象,成交量也明顯上升,房東們售房的意愿也強。

“作為二手房,房子的物業、樓棟外立面、小區環境等,都對其價格有著很深的影響,馬家堡這里優質小區比較多,因此價格降下來的不多,目前房價比較穩定,有的好房源出來就被買方預定走了。”銷售人員介紹,北京限購升級以后市場明顯不好做了,銷售手里誰的購房客戶多,誰的成交量就高,房源反而不是太大的問題。

賣方提價意愿升高

“不同于調控前房價一路上漲,調控后成交均價隨成交量的波動而小幅上漲、下跌,2019年全年均價與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價5.9萬元/平方米,較調控當月歷史峰值下跌12%。”貝克研究院在一份報告中表示,2019年末,北京房價不再是“內地第一”。調控前北京購房者買到一套房子平均需要40天,調控后成交周期持續拉長至三個月以上,客戶快速成交率亦由64%降至36%。

上述研究報告還顯示,2019年底,北京鏈家庫存房源的去化周期達18.5個月,業主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。業主為出售所持房產要根據帶看反饋數次下調報價,2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬元/套,而成交房源均價為500萬元/套,意味著從談判到成交過程中,業主還需要降價近20萬元。

但市場低迷期持續時間已經很久了,年底已經有“翹尾”行情顯現。對于北京目前的二手房市場現狀,《證券日報》記者通過調查獲得的信息或能窺見一二。

在馬家堡我愛我家門店,記者遇到一位來洽談交易的買房者。一番攀談后,對方表示,作為改善性住房,他對于購房并不著急,因此整個2019年都在看市場動向。

“感覺2019年底明顯跌不動了,而且不確定2020年是否市場回暖,既然價格已經跌到自己預期的位置,那就年前把事情定下來。”這名買房者顯然對于購房的事情十分自信。

相同的情況也出現在北京周邊地區,在大興黃村鎮的鏈家網點,就有至少三家客戶在與房產銷售商談。銷售人員介紹,與去年相比,2019年這個冬天尤其的寒冷,幸好近期房價下跌的趨勢已經緩和,購房意愿也有所提升,但比去年要大大不如,往年此時網點的成交量至少在十多單,如今不過五、六單,而且購房者大多數都是觀望數個月甚至半年多的老客戶。

“業主預期有所改善,業主調價中漲價占比從10%提升到12%,但是整體市場情緒依舊較弱,成交周期依舊在延長。”許小樂向《證券日報》記者如是表示。

該銷售人員說:“大家普遍認為2020年不會再跌下去,甚至因為跌的太多有了上漲的預期,所以買房者有所松動,將來二手房買賣的工作更不好做,成交量可能變化不大,但一單交易可能要磨大半年。”

正如貝殼研究院所示,2020已來,北京二手房市場步入調控后第四個年頭,政策不會有大的放松,市場供需矛盾極大緩和,市場預期平穩,北京二手房市場將延續低位穩定態勢,預計2020年全年二手房成交量依舊穩定在15萬套左右,價格波動在5%以內。記者 王麗新 見習記者 郭冀川

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